<부동산 소액 투자의 정석> 요약/후기

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부동산 소액 투자의 정석

부동산 소액 투자의 전설 – 저자 김원철

 

위기를 예측하는 건 가능할까? 빗맞을 가능성이 훨씬 높다.

- 대비책은 역사, 즉 현실에서 보통 사람들이 극복한 사례를 통해 배울 수 있다.

- 예시: 금융위기(2008년) 당시 영끌로 집산 사람 vs 견뎌낸 사람(월세 내는 셈 치고 산다는 마인드로 버팀)

- 위기 때 중요한 건 현금 흐름이며, 시장의 움직임에도 무뎌질 수 있다. 직장, 현금 흐름이 발생하는 투자자산 등 소스가 있어야 한다.

 

위기 상황에 발생하는 부동산 흐름은?

소비 위축 -> 아파트 공급 위축 -> 매물이 나와도 외면 -> 대다수가 전세 채택 -> 전세가 상승 -> 결국 매매가 떠받침

부동산 소유자들은 힘든 시기만 견디면 현금흐름이 좋아지는 이상한 현상 경험.

 

가격이 떨어지는 것만이 리스크가 아니다. 가격이 오르는데 거기에 올라타지 못하는 것도 리스크다.

 

 

뉴 전세 레버리지 전략이란

* 책 발간 시기는 2018~2019년. 2021년 현재처럼 살인적인 과세가 적용되기 이전이라 지금도 유효할지는 생각해볼 것

정부의 규제가 심해지고 투자자들이 지나치게 갭투자에 열광할 때는? 매도 전략

3천만원으로 부동산 매수 -> 2년 후에 매도할 생각으로 접근 -> 2년 후 복리로 약 3천만원 이익 -> 총 6천만원으로 재투자 -> 목표는 두자릿수 수익률로 정할 것(양도세 등 감안해서)

- 가능한가? 그렇다. 대신 “꾸준히” 공부할 줄 알아야 한다. 1년간 지켜보면 4~5개 매물은 눈에 보일지도

 

정부 규제 완화, 시장의 안정화가 가져다 주는 건?

- 대중의 관심도 다소 누그러지고, 이 때가 레버리지 투자 전략을 다시 쓸 시기

 

전세 레버리지 전략 3원칙

1)      지속적으로 전세가 상승이 예상되는 지역

2)      전세가율 85% 이상

3)      4년안에 투자 원금 회수율 100%

시작은 미비하지만 끝은 창대하리라는 마음을 가지고… 복리의 힘을 믿자 (개인 생각)

 

전세금 계속 오를까? 오른다. 인플레 때문에라도 오른다. 하지만 역전세난이 발생할 수도 있지만, 좌절하지 않기 위해 역전세난이 일어나지 않을 부동산을 고르기 위해 꾸준히 공부해야 한다.

 

나홀로 아파트 매수 전략

지지리도 안 오르는 나홀로 아파트 가격, 언제 사야 할까?

-          주변 대단지 아파트 가격이 모두 충분히 오른 후. 주변 대단지가 너무 비싸게 느껴지고, 동시에 나홀로 아파트 가격이 변화없이 같은 가격을 유지할 때

입지는?

-          대단지 아파트 사이에 끼어 있거나, 가깝거나, 이도저도 아니면 기반 시설이 잘 갖춰진 곳

-          예: 학군 강세 지역 중 하나인 목동에 있는 아파트? 그런대로 불편한 점이 없는 곳

비로열 대단지 매수 전략

거리가 멀거나 경사진 곳에 있거나, 이래저래 한 군데 이상 부족한 점이 있는 곳

비로열도 키맞추기하면서 올라가게 된다. 예: 관악구 블루밍?

교통의 획기적인 변화가 생기면 비로열도 한 방을 노려볼 만 하다.

언제 팔아야 할까? 비로열은 계단식 상승이라 수년 간 가격이 정체할 수 있음. 거래가 될 수 있는 시점에 매도해 타이밍 잡기

교통 호재가 있으면 부동산 가격은 즉시 오르나, 개통까지 족히 10년은 걸릴 수도 있고, 그렇다고 10년간 계속 오를 수가 없다. 더 욕심내지 않고 타이밍이 오면 매도하는 것도 한 방법이다.

 

비로열동, 비로열층

공략에 앞서 – 로열동 로열층이 선호되는 이유를 알고, 이걸 기준으로 가격을 따져보기. 무조건 싸보인다고 덥석 물면 안된다

-          햇볕, 통풍 좋은지? 주변에 혐오시설 없는지? 시야가 안 막혔는지 등

-          로열만큼은 아니지만, 이 정도면 생활하기엔 괜찮을 것 같다 정도의 비로열 물건을 노리자

 

빌라의 투자 수익률을 좌우하는 것

1. 지역 – 기반 시설이 우수한 지역, 땅값이 다른 데 보다 빨리 오르는 지역. 마포, 강남 등. 강서구 갭투자 열풍은 결국 과다 공급도 있지만 지역 문제도 포함되어 있다

 

2. 수요 대비 공급

 

투자 가치 있는 신축 빌라 고르는 팁

1. 전세가율이 높은 빌라. 85%는 넘어야 한다. 그 정도는 되어야 4년 후 전세금 상승분만으로 원금 회수할 가능성이 커짐. 단, 이걸 이용해 전세금을 속이는 업자들이 인위적으로 높이는 경우도 있으니 주의. 형성된 전세가가 적절한 지도 조사할 것

2. 초역세권 빌라 – 탁월한 입지의 대표적인 조건으로는 초역세권이 있다

3. 핵심지역의 빌라 – 이왕이면 서울. 일자리도 서울에, 인구수도 서울이 많고, 수도권 사람들이 잠재적으로 서울을 들어오고 싶어할 가능성은 늘 있다

4. 최대한 저렴하게 매입 – 깎아볼것. 전세가가 적절하게 책정되었는데 매매가가 너무 높으면 과감히 질러볼 것. 적절한 가격에 사는 게 중요하지 반드시 그 빌라를 안 사도 된다. 만일 매매가가 적절하면 몇백에서 몇십 딜 쳐보기

 

5. 시야가 막히지 않은 빌라 – 빌라의 로열은 시선이 막히지 않은 호수. 물론 모든 창에서 트인 시야를 찾기는 어려우니 거실에서만 트여도 괜찮음. 안 그러다간 투자할 빌라 찾기 어려움

6. 기능상 문제가 없는 빌라 – 인테리어, 기능상 하자 여부 살피기

7. 옆집에 건축될 소지가 없는 빌라 – 옆집에 낡은 집이 있으면 같은 층의 건물이 들어설 가능성 있음. 시야 막힘. 탁 트인 전망이란 홍보 문구에 현혹되지 말 것

8. 가까이에 혐오 시설이 없는 빌라 – 개인적인 차원에서는 고압선이 지나는 위치와 너무 가까이 있는 빌라는 피할 것 (주택가 고압선은 노란색으로 표시됨. 창문을 열었을 때 변압기나 고압선이 바로 앞에 있으면 피할 것)

9. 단지형 빌라

 

 

낡은 빌라 – 한강 조망이 가능한 지역 찾아보기. 상상력을 가지고 한강 주변의 낡은 빌라를 찾아 보되 조금 범위를 넓혀 찾아 보라. 한강 변은 앞으로도 가치가 올라갈 가능성이 크다.

 

오피스텔 – 개인 생각은? 들어서기도 쉬워서 잘 팔릴 것인가가 관건…

부동산 시장이 광기에 휩싸이면 오피스텔 투기 판이 벌어진다. 평범한 오피스텔이 높은 가격에 분양되고 높은 경쟁률로 마감되는 상황. 이러한 판에 동참해서는 안 된다. (2021년 분위기도 같다)

 

투자 가치가 있는 아파텔이 있을까?

1)      취득세, 확장 면적, 관리비 이 3가지를 계산에 넣고 따질 것

2)      아파텔(결국엔 오피스텔) 취득세는 4.6%. 아파트 매매가가 6억일 때 똑 같은 입지와 면적 등 같은 조건의 아파텔이 있다면 취득세가 높아서 5억7240만원 정도여야 한다.

3)      오피스텔에는 서비스 면적이 없다. 전용 면적 59의 아파트는 전용 면적 84의 아파텔과 같다고 보면 된다. 이 둘의 가격을 비교해 저렴한지 아닌지 따져볼 것 (예: 주변 신축 아파트(전용 59)가 6억이고 아파텔(전용 84)가 4억 8천이라면? 승산이 어느 정도 있다. 5억 2천까지는 가격 상승의 여지가 있다고 볼 수 있다)

4)      복층 오피스텔은 피할 것. 초보자는 금물

5)      오피스텔은 10년차에 매도할 것. 시설이 노후화되면서 경쟁력 상실할 가능성이 크다

 

마지막으로…

자녀의 꿈을 이뤄주고자 하는 마음도 좋지만, 이 땅의 경제적 상황을 철저히 인식할 필요가 있다.

자식은 소유물이 아니다. 내가 호텔이면 자녀는 오래 머물다 가는 손님이다. 손님에게 잘해주면 호텔에도 자주 오고 싶어할 것이다.

재테크 최고의 적은 자녀를 위해서라면 나 하나쯤은 희생하고 경제적 준비는 뒤로 미뤄도 된다고 생각하는 부모의 무모함이다.

고액이 드는 꿈, 해외 연수 등 큰돈이 저절로 들어오는 구조가 마련되지 않은 상황에서는 경제적 안정을 되려 위협할 수 있다.

당장의 교육도 중요하지만 아이들이 다시 돌아오고 싶은 집을 만드는 것이 더 중요하지 않을까?

 

인간 투자자로서의 마음가짐

1.       아닌 것부터 제외시켜라 – 많이 벌어다 줄 것 같은 물건이 아니라 망할 것 같은 물건부터 제외하기

2.       고수에게 투자처를 알려달라고 하기 전에 내공을 키워라 – 콕 집어줘도 확신이 안서면 내공이 부족하다. 확신을 가지고 투자하는 수준에 이를 때까지 꾸준히 공부하고 직간접 경험을 권한다

3.       인생의 행복이 돈에 있지 않음을 기억하라 – 높은 곳으로만 가려다가 인생이 끝나버리고 만다. 가끔은 주변에 놓치는 소중한 것들이 있는지 돌아보는 게 좋겠다